domingo, 1 de febrero de 2009
Expropiación No es tan Mala como parece
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Expropiación: No es tan mala como parece
Una de las características de las obras de valorización, es la necesidad del Municipio de adquirir predios particulares para ejecutarlas. Sobre este y otros asuntos legales relacionados responde Francisco Ochoa, administrador de negocios y experto inmobiliario
¿Qué mecanismos legales de defensa tiene quien no esté de acuerdo con el cobro de valorización que empezará a hacerse el próximo año en El Poblado?
Si alguien tiene un reclamo, puede solicitarle al Municipio que le revise su capacidad de pago o el cálculo del derrame, porque puede ser que, por error humano, le hayan calculado áreas superiores a las que tiene. Pero si todo está en orden, usualmente lo que se hace son acuerdos de pago.
¿Hay otras formas de pago diferentes al dinero?
El Municipio puede recibir bienes en parte de pago. Ha sido una figura que se ha utilizado en otras épocas.
¿En qué ley se puede amparar el contribuyente frente a un reclamo por cobros de valorización?
No hay ley para escaparse de un cobro de valorización. Si no tiene con qué pagarlo, venda la casa o no tenga propiedades, es la mejor manera de que no lo graven.
¿Qué otro tropiezo pueden encontrar los propietarios durante un proceso de valorización?
Además del cobro al ciudadano, la valorización tiene una segunda faceta que es la compra de inmuebles para ejecutar las obras. Obedece a la Ley 388 de 1997, la cual establece unos procedimientos para adelantar un proceso llamado de adquisición forzosa o expropiación.
¿En qué consiste la expropiación?
Lo primero que hace el Municipio es decretar el inmueble como de importancia para la ciudad para la ejecución de una obra pública. Tan pronto se afecta esa propiedad a ese uso prioritario, el Municipio dispone de una herramienta mágica para comprar, pide un avalúo a una entidad autorizada como el Agustín Codazzi, Catastro Municipal, una lonja o asociación profesional. Pasa una oferta de compra y anexa ese avalúo, que normalmente es el valor que ofrece por el inmueble. El ciudadano tiene 30 días para aceptar esa decisión. Si no la acepta, y ahí de una vez se lo dicen, lo amenazan con la famosa palabra expropiación.
¿El ciudadano puede pedir revisión del avalúo?
La ley no le da ninguna opción para que pida revisión del avalúo que le pasa el Municipio, pero esa persona no tiene la obligación de aceptar esa propuesta de compra si no está de acuerdo con ella. Debe entender que el Municipio tiene derecho a comprarle de manera forzosa pero que él tiene derecho a que le paguen lo justo.
¿Cómo puede reclamar este derecho?
Si el Municipio no le está ofreciendo un valor justo, la ley contempla una instancia judicial para que un juez decida cuánto le pagan realmente en justicia.
¿Cómo llega a esa instancia?
Haciéndose expropiar, que es un proceso de adquisición donde el Estado ejerce el derecho que tiene de comprar, recibe el bien, hace un pago provisional y luego se van donde un juez para que este defina cuánto se le le debe pagar al dueño del inmueble.
¿Cómo es el proceso de expropiación?
Puede ser judicial o administrativo. Si el Estado ha sido ágil en el manejo, en cerca de 90 días está obligando a que le entreguen la propiedad, o poniéndose de acuerdo con el dueño para que se la entregue o entregando el dinero, y se inicia un proceso de un juicio que tiene un trato preferencial porque los jueces les dan prioridad a los procesos de expropiación. Ante el juez, el ciudadano puede presentar avalúos y análisis de expertos particulares y le será útil una buena asesoría en materia inmobiliaria. Mientras el juez decide, el Estado recibe la propiedad porque la necesita para ejecutar la obra y le entrega al propietario o la totalidad o un buen porcentaje del valor del inmueble, como pago provisional.
¿Y después?
El pago no solo contempla el valor del inmueble sino que es indemnizatorio. Es decir, comprende también el daño emergente y el lucro cesante (cuando se trate de negocios, el Estado debe cubrir los gastos de traslado, pagos de publicidad, brazos caídos, etcétera), tal y como lo determinó la Corte Constitucional en 2007. Además, si el juez se demora cuatro años en fallar, no le van a pagar el costo de hace cuatro años sino que en el momento de entregar el cheque se actualizan los valores al precio de ese día. En síntesis, hay que tener un poco de paciencia y de valor civil para enfrentar un proceso judicial, pero lo importante es saber que el Estado tiene que pagar lo justo.
Publicado en la edición 383, febrero 1 de 2009
sábado, 31 de enero de 2009
jueves, 29 de enero de 2009
miércoles, 28 de enero de 2009
Valoración de Empresas - Presentación Julio Sarmiento
Ver Presentación a continuación
Para ver más cómodamente, y en pantalla completa, puede hacer clic en la esquina inferior derecha de este archivolunes, 26 de enero de 2009
jueves, 22 de enero de 2009
Inversión en 2009 ascendería a $55 billones en Infraestructura
10,7% DEL “PIB” EN INFRAESTRUCTURA
Inversión en 2009 ascendería a $55 billones
- El Plan de Choque contra la crisis mundial, presentado ayer por Planeación se basa en una fuerte inversión en infraestructura para promover el empleo.
- $1,3 billones, de los $1,5 billones que invertirá este año el Gobierno en transporte urbano se destinará a sistemas integrados de transporte masivo.
Los gobiernos nacionales nunca antes habían aprobado una cifra tan alta para inversión en infraestructura. Se trata de $55 billones, es decir, el 10,7% del Producto Interno Bruto, PIB como “Plan de Choque” contra la crisis mundial.
Hace 3 días el ministro de Hacienda, Oscar Iván Zuluaga anunció una inversión para el sector por $5,7 billones como estrategia para hacerle frente a la crisis financiera internacional, no obstante, ayer Carolina Rentería, directora de Planeación Nacional, sorprendió con la cifra de $55 billones para reactivar la economía, crear empleo y mantener la confianza inversionista.
Rentería explicó que $23 billones serán invertidos por el Gobierno, mientras los $32 billones restantes serán invertidos por el sector privado para proyectos de transporte, minas y energía, telecomunicaciones y agua y saneamiento básico, principalmente.
Invías invertirá $2.05 billones para mejoramiento de vías, el Instituto Nacional de Concesiones, Inco, invertirá $670.000 millones, la Aerocivil $189.000 millones, Cormagdalena $194.000 millones y el Ministerio de Transporte $136.000 millones. También se suman $150.000 millones por regalías; el transporte, excluyendo el área urbana, tendrá una inversión pública de $3,4 billones.
El Gobierno invertirá $1,5 billones para transporte urbano que incluye cerca de $1,3 billones para los sistemas integrados de transporte masivo de Bogotá - Soacha, Cali, Medellín - Bello, Pereira, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga, y más de $165.000 millones para los sistemas estratégicos de transporte público en las ciudades de Armenia, Montería, Pasto, Popayán, Santa Marta y Valledupar.
La Directora de Planeación también explicó que las inversiones que hará el Estado en el sector de telecomunicaciones: $660.000 millones, $372.000 de los cuales serán destinados para proyectos en telecomunicaciones sociales a cargo de Compartel. Y el resto para programas como Computadores para educar, Agenda de conectividad; red de radio y televisión; y promoción al uso de las tecnologías de la información y la comunicación, TIC´s.
Otros de los sectores que recibirán una buena inyección de capital son saneamiento y vivienda: $2,2 billones se invertirán para agua potable y $1,1 billones para vivienda, especialmente para zona rural.
En rueda de prensa ayer en Bogotá, Rentería dijo que el reto y compromiso es de todos. Los proyectos se deben ejecutar de manera rápida, eficiente, coordinada y transparente. “De esta manera se logrará un mayor dinamismo de la economía y la creación y protección de fuentes de empleo en la difícil coyuntura actual”, expresó.
Inversión 2009
De cumplirse la inversión de 10,7% del Producto Interno Bruto, PIB, en infraestructura, Colombia quedaría bien parado ante países que se encaminan a la senda del desarrollo gracias a grandes proyectos de transporte e infraestructura, según la Cepal.
“Con estas inversiones no sólo se avanza en materia de competitividad y confianza inversionista, sino que se estimula la equidad social de importantes regiones del país, ofreciendo, entre otros, una infraestructura vial en buenas condiciones, que permita disminuir los costos de operación de los vehículos y reducir los tiempos de viaje”, subrayó Carolina Rentería, directora de Planeación Nacional.
Hace 3 días el ministro de Hacienda, Oscar Iván Zuluaga anunció una inversión para el sector por $5,7 billones como estrategia para hacerle frente a la crisis financiera internacional, no obstante, ayer Carolina Rentería, directora de Planeación Nacional, sorprendió con la cifra de $55 billones para reactivar la economía, crear empleo y mantener la confianza inversionista.
Rentería explicó que $23 billones serán invertidos por el Gobierno, mientras los $32 billones restantes serán invertidos por el sector privado para proyectos de transporte, minas y energía, telecomunicaciones y agua y saneamiento básico, principalmente.
Ecopetrol liderará las inversiones públicas con un monto de $12,6 billones en los sectores de minas y energía para exploración, producción, refinación, transporte y otros negocios.
La Agencia Nacional de Hidrocarburos, ANH, destinará $490.000 millones para estudios regionales en exploración de hidrocarburos, generación de energía y programas de energización con dineros de regalías.
Transporte y telecomunicacionesLa Agencia Nacional de Hidrocarburos, ANH, destinará $490.000 millones para estudios regionales en exploración de hidrocarburos, generación de energía y programas de energización con dineros de regalías.
Invías invertirá $2.05 billones para mejoramiento de vías, el Instituto Nacional de Concesiones, Inco, invertirá $670.000 millones, la Aerocivil $189.000 millones, Cormagdalena $194.000 millones y el Ministerio de Transporte $136.000 millones. También se suman $150.000 millones por regalías; el transporte, excluyendo el área urbana, tendrá una inversión pública de $3,4 billones.
El Gobierno invertirá $1,5 billones para transporte urbano que incluye cerca de $1,3 billones para los sistemas integrados de transporte masivo de Bogotá - Soacha, Cali, Medellín - Bello, Pereira, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga, y más de $165.000 millones para los sistemas estratégicos de transporte público en las ciudades de Armenia, Montería, Pasto, Popayán, Santa Marta y Valledupar.
La Directora de Planeación también explicó que las inversiones que hará el Estado en el sector de telecomunicaciones: $660.000 millones, $372.000 de los cuales serán destinados para proyectos en telecomunicaciones sociales a cargo de Compartel. Y el resto para programas como Computadores para educar, Agenda de conectividad; red de radio y televisión; y promoción al uso de las tecnologías de la información y la comunicación, TIC´s.
Otros de los sectores que recibirán una buena inyección de capital son saneamiento y vivienda: $2,2 billones se invertirán para agua potable y $1,1 billones para vivienda, especialmente para zona rural.
En rueda de prensa ayer en Bogotá, Rentería dijo que el reto y compromiso es de todos. Los proyectos se deben ejecutar de manera rápida, eficiente, coordinada y transparente. “De esta manera se logrará un mayor dinamismo de la economía y la creación y protección de fuentes de empleo en la difícil coyuntura actual”, expresó.
Inversión 2009
De cumplirse la inversión de 10,7% del Producto Interno Bruto, PIB, en infraestructura, Colombia quedaría bien parado ante países que se encaminan a la senda del desarrollo gracias a grandes proyectos de transporte e infraestructura, según la Cepal.
“Con estas inversiones no sólo se avanza en materia de competitividad y confianza inversionista, sino que se estimula la equidad social de importantes regiones del país, ofreciendo, entre otros, una infraestructura vial en buenas condiciones, que permita disminuir los costos de operación de los vehículos y reducir los tiempos de viaje”, subrayó Carolina Rentería, directora de Planeación Nacional.
martes, 20 de enero de 2009
“No hay que llenarse de pánico” - Federico Estrada
Federico Estrada, gerente de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, lleva el mando de un gremio conformado por 200 empresas y que crece a gran velocidad. Aún en momentos de desaceleración económica, mantiene confianza plena en el sector inmobiliario.
Ameno, de voz tranquila y segura, mirada siempre a los ojos y casi siempre, una sonrisa asomando en los labios. Estatura media, tez blanca y cabello claro. Así es Federico Estrada, gerente de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.
Estrada, quien desde septiembre de 2008 asumió el mando de este gremio inmobiliario, llegó a él 12 años atrás, cuando apenas sumaba unos cuantos años de haber recibido su título de ingeniero Civil de la Universidad Eafit.
Hoy, no se cambia por nadie. “Estoy muy amañado”, dice con una sonrisa de oreja a oreja, cuando le preguntan cómo le ha ido en su nuevo cargo.
Era 1996, algunos años después de iniciar su vida profesional como auxiliar de residente y en la que fue escalando hasta ser director de obra.
La misma época en que la construcción no pasaba por su mejor momento, llegó al gremio inmobiliario paisa como director técnico y para darse a la tarea de crear el área de investigaciones, cargo que le ha dado la experiencia y el conocimiento necesario sobre un sector que crece a pasos agigantados en Medellín.
El panorama ahora tal vez no sea muy diferente al de aquel entonces. Sin embargo, la crisis financiera mundial es un tema que a Estrada no lo llena de pánico. Al contrario, aconseja tranquilidad y calma al momento de tomar decisiones.
Hoy, cuando la construcción de edificios, locales comerciales y hoteles crece a gran velocidad, y los niveles de vacancia dejan asomar muestras de alerta, está tranquilo pues recuerda que en épocas duras como 1998 – 1999, proyectaban 40.000 negocios, hoy llegan a 55.000.
Además, centros comerciales como El Tesoro, que entró justo en momentos de crisis, se desenvolvía como pez en el agua. “Al año siguiente estaba ocupado casi en su totalidad”.
Para él, la propiedad raíz y la vivienda seguirán siendo una de las mejores inversiones.
Estrada es tal vez uno de los dirigentes gremiales más jóvenes, de Medellín e incluso del país, pues todavía “no marca con el 4”.
Es casado y tiene 2 hijos (de 8 y 10 años) y, su vida gira casi en totalidad en torno a su familia. Y digo casi porque Estrada no considera su trabajo algo demasiado estresante. Sin embargo, reconoce que tiene momentos de mucho trabajo y en los que tiene que ceder y llevarlo a su casa, porque sino, es como “si no pudiera dormir tranquilo”.
Sus ratos de esparcimiento, además de los momentos en familia, los dedica a actividades como la lectura y el fútbol.
Sin embargo, el deporte no lo incluye entre sus horas libres o de descanso. Prefiere decir que hace parte de su rutina, pues acostumbra salir a caminar o trotar muy temprano en la mañana, antes de sucumbir en la algarabía del centro de la ciudad y concentrarse en su oficina, en medio de informes y proyecciones del sector inmobiliario.
lunes, 19 de enero de 2009
La Plusvalía por Francisco Ochoa en VIVIR EN EL POBLADO
La plusvalía es la ganancia de valor de una propiedad, cuando el inmueble sube de precio.
¿Qué es la participación en plusvalía?
Cuando su propiedad, por una acción voluntaria del Estado, gana valor y el Estado le dice que le participe de ese valor. La participación en plusvalía es el cobro de un porcentaje de la ganancia de valor de los inmuebles a raíz de cuatro razones o causas que estipula la ley.
¿Cómo se determina la plusvalía?
Con la diferencia de valor de lo que valía el inmueble antes y lo quedó valiendo luego de esa acción del Estado. Ese incremento, ese delta de valor es la plusvalía. El Estado dice: de ese plusvalor, de esa ganancia, venga partamos.
¿Cuáles son las acciones que originan valor y por las cuales el Estado puede pedir una participación?
1. El cambio de uso. Por ejemplo, cuando uno tiene un lote para uso residencial y le admiten hacer en él locales comerciales. Este cambio de uso le da una ganancia de valor, es decir, plusvalía. El Estado, entonces, le dice: Como yo fui el que tomé la decisión y para tomarla construí una infraestructura, deme una participación de ese mayor valor que usted tuvo.
2. El aumento de los índices, o sea, de la intensidad del uso. La tierra vale en función de lo que se puede hacer en ella. Si un lote sirve para hacer 6 apartamentos vale equis plata pero si en un momento determinado sirve para construir 10, el lote debe valer más porque va a producir más. En otras palabras, como por acción del Estado ese terreno aumentó de valor, el Estado le pide al dueño que le participe un porcentaje de ese valor.
3. La incorporación al suelo urbano de tierras rurales o de tierras en zonas frontera. En términos lógicos y económicos hay un incremento sensible del valor porque el municipio tomó la decisión de convertir un predio rural en urbano y para hacerlo tiene que dotar esa área de infraestructura: vías, servicios públicos, etcétera. En ese caso, el cambio de valor también lo consiguió el dueño del lote con los brazos cruzados.
4.Ejecución de obras públicas. Es el último caso por el que el Estado puede pedir participación en plusvalía.
¿Cuáles son las diferencias entre participación en plusvalía y contribución por valorización?
Mientras en la participación en plusvalía no tienen relación el monto a cobrar y el valor invertido, la valorización recauda el costo de la obra más un 30%, que corresponde a los diseños y a los costos de administración.
En plusvalía se cobra al dueño del bien una suma que define el Concejo, en función de la ganancia de valor de la propiedad, suma que fluctúa entre el 30 y el 50% del aumento de valor.
El derrame de valorización prácticamente se cobra de forma inmediata y con un sistema de pago por lo general uniforme para todos los contribuyentes. En cambio, la participación en plusvalía se cobra cuando se dan unos eventos previstos en la ley (al vender el inmueble, al solicitar licencia de construcción o al hacer uso del atributo o causa de mayor valor que le cobra la ley).
Mientras la participación en plusvalía tiene cuatro causas, el derrame de valorización sólo tiene una que es la ejecución de obras públicas.
¿Qué conviene más a los ciudadanos: participación en plusvalía o derrame de valorización?
El derrame de valorización es más suave y menos impactante, sin embargo la participación en plusvalía es una figura de equilibrio e impacto social que infortunadamente se utiliza muy poquito.
Espere en la próxima edición de Vivir en El Poblado, herramientas legales de los ciudadanos frente a la valorización..
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