Expropiación No es tan Mala como parece

Expropiación: No es tan mala como parece

Una de las características de las obras de valorización, es la necesidad del Municipio de adquirir predios particulares para ejecutarlas. Sobre este y otros asuntos legales relacionados responde Francisco Ochoa, administrador de negocios y experto inmobiliario



¿Qué mecanismos legales de defensa tiene quien no esté de acuerdo con el cobro de valorización que empezará a hacerse el próximo año en El Poblado?
Si alguien tiene un reclamo, puede solicitarle al Municipio que le revise su capacidad de pago o el cálculo del derrame, porque puede ser que, por error humano, le hayan calculado áreas superiores a las que tiene. Pero si todo está en orden, usualmente lo que se hace son acuerdos de pago.

¿Hay otras formas de pago diferentes al dinero?
El Municipio puede recibir bienes en parte de pago. Ha sido una figura que se ha utilizado en otras épocas.

¿En qué ley se puede amparar el contribuyente frente a un reclamo por cobros de valorización?
No hay ley para escaparse de un cobro de valorización. Si no tiene con qué pagarlo, venda la casa o no tenga propiedades, es la mejor manera de que no lo graven.


¿Qué otro tropiezo pueden encontrar los propietarios durante un proceso de valorización?
Además del cobro al ciudadano, la valorización tiene una segunda faceta que es la compra de inmuebles para ejecutar las obras. Obedece a la Ley 388 de 1997, la cual establece unos procedimientos para adelantar un proceso llamado de adquisición forzosa o expropiación.
¿En qué consiste la expropiación?
Lo primero que hace el Municipio es decretar el inmueble como de importancia para la ciudad para la ejecución de una obra pública. Tan pronto se afecta esa propiedad a ese uso prioritario, el Municipio dispone de una herramienta mágica para comprar, pide un avalúo a una entidad autorizada como el Agustín Codazzi, Catastro Municipal, una lonja o asociación profesional. Pasa una oferta de compra y anexa ese avalúo, que normalmente es el valor que ofrece por el inmueble. El ciudadano tiene 30 días para aceptar esa decisión. Si no la acepta, y ahí de una vez se lo dicen, lo amenazan con la famosa palabra expropiación.

¿El ciudadano puede pedir revisión del avalúo?
La ley no le da ninguna opción para que pida revisión del avalúo que le pasa el Municipio, pero esa persona no tiene la obligación de aceptar esa propuesta de compra si no está de acuerdo con ella. Debe entender que el Municipio tiene derecho a comprarle de manera forzosa pero que él tiene derecho a que le paguen lo justo.

¿Cómo puede reclamar este derecho?
Si el Municipio no le está ofreciendo un valor justo, la ley contempla una instancia judicial para que un juez decida cuánto le pagan realmente en justicia.

¿Cómo llega a esa instancia?
Haciéndose expropiar, que es un proceso de adquisición donde el Estado ejerce el derecho que tiene de comprar, recibe el bien, hace un pago provisional y luego se van donde un juez para que este defina cuánto se le le debe pagar al dueño del inmueble.

¿Cómo es el proceso de expropiación?
Puede ser judicial o administrativo. Si el Estado ha sido ágil en el manejo, en cerca de 90 días está obligando a que le entreguen la propiedad, o poniéndose de acuerdo con el dueño para que se la entregue o entregando el dinero, y se inicia un proceso de un juicio que tiene un trato preferencial porque los jueces les dan prioridad a los procesos de expropiación. Ante el juez, el ciudadano puede presentar avalúos y análisis de expertos particulares y le será útil una buena asesoría en materia inmobiliaria. Mientras el juez decide, el Estado recibe la propiedad porque la necesita para ejecutar la obra y le entrega al propietario o la totalidad o un buen porcentaje del valor del inmueble, como pago provisional.

¿Y después?
El pago no solo contempla el valor del inmueble sino que es indemnizatorio. Es decir, comprende también el daño emergente y el lucro cesante (cuando se trate de negocios, el Estado debe cubrir los gastos de traslado, pagos de publicidad, brazos caídos, etcétera), tal y como lo determinó la Corte Constitucional en 2007. Además, si el juez se demora cuatro años en fallar, no le van a pagar el costo de hace cuatro años sino que en el momento de entregar el cheque se actualizan los valores al precio de ese día. En síntesis, hay que tener un poco de paciencia y de valor civil para enfrentar un proceso judicial, pero lo importante es saber que el Estado tiene que pagar lo justo.
Publicado en la edición 383, febrero 1 de 2009