Demo de Libro Valoración de la Afectación al Derecho de Propiedad por Constitución de Servidumbres Versión 2021-

Este Libro en realidad, contiene más de 70% de Material NUEVO, e Incluye el protocolo y el rol del Tasador en las actuaciones periciales, la cuantificación del Daño Emergente y del Lucro Cesante y además un CASO ESTUDIO muy completo (principio a fin) sobre la valuación de las afectaciones causadas a un predio por Servidumbre de Hidrocarburos.

VALORACIÓN de Afectaciones a los Derechos de Propiedad, por la constitución de SERVIDUMBRES

En este video (del 08/09/2021), que corresponde a una CHARLA que fue organizada por la Asociación de Valuadores y Peritos de Ingeniería del Paraguay (AVPIP) hablo BREVEMENTE a mis pares (Valuadores y Tasadores), de algunos CONCEPTOS del DERECHO que deben ser de su dominio, para facilitar su elección de las BASES de VALOR, LOs ENFOQUES, LOs Métodos y las Herramientas de Apoyo Valuatorias ADECUADAS, al prestar servicios profesionales de encargos en el ámbito de la Valuación de INTANGIBLES ESPECIALES, en los que el objeto del mismo, sea la VALORACIÓN de Afectaciones a los Derechos de Propiedad, en este caso, por la constitución de SERVIDUMBRES Si bien la Charla duró dos horas y media y está completa en YouTube en el CANAL de la AVPIP, me tomé el tiempo de EDITARLA a 48 minutos, para facilitar una rápida visión de los colegas COLOMBIANOS, sin que eso signifique que no resulte muy enrriquecedor, que cuando tengan el tiempo, la vean completa en ese magnifico canal, para que se nutran también de como realizan esta actividad en sus paises, los colegas Argentinos y Brasileños, lo cual es explicado por dos extraordinarios y reconocidos colegas: Kike Bosh (Argqntina) y Carlos Arantes (Brasil), con quienes tuve el honor de compartir panel en esta ocasión. Debo advirtir, que este tema tiene un alto contenido LEGAL, y por ello, sus prtocolos de valoración (en las Legislaciones Brasileña y Argentina), tienen sus propios reglamentos y normas legales, y obviamente difieren de las Colombianas (como de seguro ocurre en este tema en la mayoría de nuestros paises en latinoamerica). Pero en todo caso, si son coincidentes en cuanto a los Daños y Perjuicios en la PROPIEDAD, que se pudieran causar a la hora, de una medida administrativa como en este caso, por constitución de SERVIDUMBRES. Ojalá y puedan verlo.

Los Estimadores Robustos de Tendencia Central, adecuados Predictores del Mercado en Muestras de Datos PEQUEÑAS

Ojo con la Media Aritmética. 

Es un Estimador sesgado sensible a los Valores Extremos y si adicionalmente, la muestra es PEQUEÑA y heterogénea, la distorsión del resultado resultará fatal en un dictamen valuatorio.  

Los ESTIMADORES ROBUSTOS de Tendencia Central proporcionan una alternativa confiable, para estimar el comportamiento del mercado, ante la escases de datos o la dificultad de obtenerlos, lo que resulta cotidiano en nuestras ciudades panamericanas. Previo a cualquier análisis estadístico, es necesario un examen cualitativo de los datos, mediante el “Análisis Exploratorio de Los Datos” (EDA).

Estimación Robusta de Tendencia Central - Ponencia LFRG -BLQ by Luis Fernando Restrepo G on Scribd

Estimación Indemnizatoria en la Adquisición de Predios Afectados por “CONSERVACIÓN AMBIENTAL

Cálculo del valor de predios que prestan servicios ambientales a la comunidad, y que por LEY, deben ser adquiridos por las municipalidades, para incorporarlos al inventario de predios regulados ambientalmente.  

Es muy acertado y lógico por demás, que la tierra rural y útil, vale lo que el aprovechamiento comercial de predios similares en el mercado indique, pero en predios con bondades medioambientales, es indiscutible que por lógica, valgan más, pues la existencia de un bosque natural nativo le incorpora una mejora al predio (valor agregado), distinta a la de las constructivas, vegetales o ganaderas, por lo que desde ya, se puede afirmar que la tierra con afectación de “conservación ambiental” por restricción hídrica y forestal vale mucho más de lo que usualmente se ha venido reconociendo en las adquisiciones prediales con fines de incorporación al inventario de predios regulados ambientalmente en nuestros países.

Adquisición de Predios Afectados por Reserva Hídrica y Forestal by Luis Fernando Restrepo G on Scribd

CONFERENCIA VIRTUAL - Valoración de Derechos por Servidumbres - Daños Patrimoniales y Extrapatrimoniales

Valuación Masiva usando como Herramientas de Apoyo la Econometría y la Geoestadística 

Sigue los pasos de la metodología científica, y se apoya en el análisis estadístico de datos comparables.

Este Material de Apoyo lo compartí en un foro de la Procuraduría Nacional de Colombia, hace un par de años. Es sobre nociones de Econometría y Geoestadística, que pudiera ser de interés para los Tasadores y Valuadores, que asumen encargos de Valoración Masiva, cuyo "Propósito" es: 

Construcción de Zonas Geoeconómicas Homogéneas del Valor del Suelo para fines Catastrales;

Estimación de valores inmobiliarios generales (no individuales); 

Estudios de Participación en Plusvalías Urbanas;

Estudios de Contribución por Mejoras (Valorización); 

Transferencias de Derechos de Construcción mediante "Certificados de Potencial Adicional de Construcción – CEPAC’s" debidos a las restricciones del "Uso" por conservación del acervo Patrimonial y/o Cultural; etc. 

Espero que les sirva. 

Luisfer. 

Econometría y Geoestadística - Valuación Masiva de Predios by Luis Fernando Restrepo G on Scribd

Curso Precongreso Valuación de Afectaciones a Derechos de Propiedad

Curso Precongreso "Valuación de Afectaciones a Derechos de Propiedad"

Congreso Internacional de valuación 2021 organizado por el Colegio e Instituto de Valuadores de Jalisco, dentro del Marco del 56° Congreso Mexicano de Valuación FECOVAL.

Septiembre 20 al 25 de 2021, en Guadalajara, Jalisco – México.

En este curso, el arraigado paradigma entre los tasadores, de que en los encargos valuatorios en los que se vean afectados los derechos de Propiedad, se valoran metros cuadrados de fajas de tierra, quedará derribado.

Lo que en realidad debemos tasar, son las afectaciones causadas por las limitaciones al "Derecho de Dominio" que un propietario tiene, de obtener ingresos legítimos por el aprovechamiento potencial del predio, al disponer del dominio pleno del mismo, y que seguramente se verá afectado por la constitución de una servidumbre o por la adquisición forzosa por causa de utilidad pública.

Video La Hipoteca Inversa Colombia

La Renta Vitalicia Inmobiliaria. ¿de que se trata?

Video Breve Historia de H Multicriterio

En este Video, se narra una Breve Historia, sobre el origen de las herramientas multicriterio en la TOMA de DECISIONES ante varias alternativas posibles, hasta su adopción y adaptación exitosa desde principios de este siglo, a distintos ámbitos del ejercicio de la Valuación de Bienes y de Derechos, especialmente debido a que permiten la transformación de variables CUALITATIVAS, en variables CUANTITATIVAS, de manera TRAZABLE y SUSTENTABLE, tales como: 

1. Bienes Muebles: Maquinarias, Equipos y/o Vehículos 

2. Bienes Inmuebles: Urbanos, Agropecuarios, Bajo explotación económica, Con acervo Histórico y/o Patrimonial, etc. 

3. Afectación a Derechos de propiedad: Adquisición por Expropiación, Constitución de Servidumbres, Ejecución de Hipotecas, etc. 

4. Cuantificación de la Indemnización debida por Daños y Perjuicios: Accidentes Personales, Incumplimiento Contractual, etc. 

5. Valoración de Activos Ambientales: Parques Naturales, Restricción Hídrica y Forestal, etc. 

6. Valoración de Joyas y Obras de Arte: Piedras Preciosas, Pintura, Escultura, etc. 

7. Evaluación de Proyectos de Inversión: Inmobiliarios, Empresariales, etc. 

8. Valoración Empresas y Activos Financieros: Know How, Good Will, Marca, Software, etc. 

9. Otros: Valoración de Jugadores Deportivos: Futbol, Beisbol, Basquetbol, etc.; Valoración de Ofertas en Procesos Licitatorios: Consultoría, Ejecución de Obras, etc. 

En Resumen, el conocimiento de estas herramientas, abre al tasador profesional un mondo de posibilidades para acometer de manera adecuada los encargos valuatorios en su ejercicio profesional, particularmente, en aquellos casos en los que la explicación del valor de los bienes y/o derechos que está tasando, tiene una marcada incidencia de uno o varios atributos cualitativos por ejemplo: Honor, Dignidad, Autoestima, Estabilidad Laboral, Estabilidad Familiar, Estabilidad Socioeconómica, Dolor Físico, Trauma Psicológico, Localización, Estrato Socioeconómico, Entorno, Acceso, Orden Público, Calidad Agrológica del Suelo, Clima, Vista Panorámica, etc., y de manera muy especial en las ocasiones en que se encuentra con una evidente escasez de datos de mercado, e incluso, cuando la opacidad del mismo, le impidan acudir a herramientas de la inferencia estadística como las regresiones lineales, la geoestadística, las redes neuronales artificiales los árboles de decisión o una simulación de escenarios por “Montecarlo”.

Video de Ley 1676 - 13 Como Utilizar la Garantía Mobiliaria, para financiar Emprendimientos y Proyectos en Colombia

Capacitación para Tasadores y Valuadores Senior

Contactos:

adiestracapacitaciones@gmail.com; isabel_cris7@hotmail.com; 

 luisferes15@gmail.com; capacitaciones@ecuacert.net.ec

La Doble Calzada Oriente se construirá con recursos 100 % privados.

En Antioquia, no nos detenemos...

TEORIA de ERRORES.

TEORIA de ERRORES.

La precisión de un instrumento o un método de medición esta relacionada a la sensibilidad o menor variación de la magnitud que pueda detectar. Por otra parte, la exactitud de un instrumento o método de medición se relaciona a la concordancia contra la referencia patrón del mismo. Cuando un instrumento es fabricado se calibra a una medida de referencia, que varia con el funcionamiento del mismo, por lo que periódicamente debe ser restablecida su exactitud exacto. La exactitud es una medida de la calidad de la calibración

¿Barcelona (España) tiene la Solución para los Urbanismos del Futuro?

Ingreso a Plataforma de ADIESTRA

Tutorial para Acceso a Plataforma de ADIESTRA

Acceso a Plataforma Académica de ADIESTRA. 

Aquí encuentras instrucciones para ingresar y operar la Plataforma académica de ADIESTRA, en la cual pueden recibir capacitaciones virtuales y/o semi-presenciales  mediante el formato educativo de "Clase Inversa".

Valoración de Afectaciones a Derechos de Propiedad por Constitución de Servidumbres. PARTE I - Introducción

Valoración de Afectaciones a Derechos de Propiedad por Constitución de Servidumbres. 

PARTE I - Introducción 

En este video se presenta la Primera I Parte – "Introducción" del Programa de Formación Profesional para Tasadores, en Valoración de la Cuantía Indemnizatoria a causa de la Afectación a los Derechos de Propiedad y generados en la Constitución de Servidumbres. 

Como reza el Título del Programa, esta área del ejercicio valuatorio, trata sobre la VALORACIÓN de DERECHOS de PROPIEDAD, y para ello se deben tasar no fajas de tierra a valor de mercado, sino las afectaciones causadas en el patrimonio de los Titulares del derecho de Dominio sobre un Bien Inmueble, cuando por la "prohibición de hacer" o la "obligación de dejar hacer" a terceros, deban constituirse sobre un predio restricciones al aprovechamiento del mismo.

 

En estos casos, lo que se debe es estimar cuantía indemnizatoria a la que tiene derecho el afectado obtener, al recibir la imposición de una carga denominada “servidumbre”, y que no es otra cosa que una LIMITACIÓN al ejercicio pleno de su DERECHO DE DOMINIO sobre el Bien. Esta es una especialidad del ejercicio profesional, en la que los Valuadores, deben adentrarse en el mundo del Derecho, específicamente en el del Derecho Civil y en el Derecho Administrativo. Por ello, se debe comenzar por tener claros los conceptos y las leyes que sean aplicables.

Congreso Virtual Internacional de Avaluadores 35° ANIVERSARIO RNA - Octubre 2020

Congreso Virtual Internacional de Avaluadores 

35° ANIVERSARIO RNA 

Octubre 14 al 16 de 2020

Inscríbete en: Formulario de Inscripción

Pagos vía PSE

Pagos vía Wompi

"Celebremos juntos el valor de la unión".

Tutorial para la aplicación de los Grados de Fundamentación y Precisión en Regresiones

Contenido del Archivo: 

En este Texto, se indica el paso a paso detallado, para aplicar o profundizar y mejora la propuesta de uso y aplicación de escalas de "graduación" para la Fundamentación y Precisión de los Informes de Avalúo, que se hayan efectuado mediante la herramienta de apoyo de Regresiones Estadísticas (Simple y Múltiple).

NOTAS:

Por: Luis Fernando Restrepo Gómez

Es importante que en el contexto de la visualización de este video, del tutorial o incluso del Protocolo, se tengan en cuenta las siguientes consideraciones:

1. No es un decálogo de Estadística Inferencial
2. ES UNA PROPUESTA EN BORRADOR.
3. Pueden hacerme llegar a mi dirección electrónica (luisferes15@gmail.com), sus observaciones, sobre las omisiones o imprecisiones con las que esta propuesta pueda ser mejorada o incluso corregida en su totalidad.  
4. Si bien esta propuesta se origina partiendo de la Norma Brasileña ABNT 14.653-2, es importante que se entienda que no se trata de ella, sino de una propuesta para que en cada país del continente sea adaptada a su realidad.
5. Por último, debo añadir que lo que se pretende con esta propuesta es la apertura de un debate sobre la pertinencia de incorporar algo similar a lo que aquí se expone en la Normativa Valuatoria que permita mitigar algunos problemas con los que hemos convivido los valuadores en el ejercicio de la valoración desde hace muchos años, y no que se tome de ella, lo acá expuesto, de manera TEXTUAL o incluso CORRECTA, pues insisto, es un material para abrir el DEBATE y poder generar las discusiones CONSTRUCTIVAS; que permitan incorporar la Fundamentación y la Precisión de los Informes de Avalúo, en nuestros Dictámenes Valuatorios.  

Protocolo de Aplicación- Grados Fundamentación y Precisión en Regresiones.

Contenido del Archivo: 

Protocolo para la implementación de los Grados Fundamentación y Precisión de los Dictámenes Valuatorios cuando son utilizadas como herramientas de apoyo en la valoración las Regresiones Lineales Simples y Múltiples.

NOTAS:

Por: Luis Fernando Restrepo Gómez

Es importante que en el contexto de la visualización de este video, del tutorial o incluso del Protocolo, se tengan en cuenta las siguientes consideraciones:

1. No es un decálogo de Estadística Inferencial
2. ES UNA PROPUESTA EN BORRADOR.
3. Pueden hacerme llegar a mi dirección electrónica (luisferes15@gmail.com), sus observaciones, sobre las omisiones o imprecisiones con las que esta propuesta pueda ser mejorada o incluso corregida en su totalidad.  
4. Si bien esta propuesta se origina partiendo de la Norma Brasileña ABNT 14.653-2, es importante que se entienda que no se trata de ella, sino de una propuesta para que en cada país del continente sea adaptada a su realidad.
5. Por último, debo añadir que lo que se pretende con esta propuesta es la apertura de un debate sobre la pertinencia de incorporar algo similar a lo que aquí se expone en la Normativa Valuatoria que permita mitigar algunos problemas con los que hemos convivido los valuadores en el ejercicio de la valoración desde hace muchos años, y no que se tome de ella, lo acá expuesto, de manera TEXTUAL o incluso CORRECTA, pues insisto, es un material para abrir el DEBATE y poder generar las discusiones CONSTRUCTIVAS; que permitan incorporar la Fundamentación y la Precisión de los Informes de Avalúo, en nuestros Dictámenes Valuatorios.  

 

Video de "WEBINAR" en la AVPIP sobre Fundamentación y Precisión en los Avalúos

Fundamentación y Precisión en los Avalúos 

Video sobre Propuesta para Implementación de los Grados de Fundamentación y Niveles de Precisión en los Dictámenes Valuatorios, que utilicen como herramienta de apoyo, las Regresiones Estadísticas.

NOTAS:

Por: Luis Fernando Restrepo Gómez

Es importante que en el contexto de la visualización de este video, del tutorial o incluso del Protocolo, se tengan en cuenta las siguientes consideraciones:

1. No es un decálogo de Estadística Inferencial
2. ES UNA PROPUESTA EN BORRADOR, es decir, puede haber errores por acción o por omisión, y deberán ser modificados.
3. Pueden hacerme llegar a mi dirección electrónica (luisferes15@gmail.com), sus observaciones, sobre las omisiones o imprecisiones con las que esta propuesta pueda ser mejorada o incluso corregida en su totalidad.  
4. En las Ponderaciones del GRADO III, el peso asignado en realidad no es 16% como allí aparece en el video, sino que la cifra correcta es 18%. 
5. Si bien esta propuesta se origina partiendo de la Norma Brasileña ABNT 14.653-2, es importante que se entienda que no se trata de ella, sino de una propuesta para que en cada país del continente sea adaptada a su realidad.
6. Por último, debo añadir que lo que se pretende con esta propuesta es la apertura de un debate sobre la pertinencia de incorporar algo similar a lo que aquí se expone en la Normativa Valuatoria que permita mitigar algunos problemas con los que hemos convivido los valuadores en el ejercicio de la valoración desde hace muchos años, y no que se tome de ella, lo acá expuesto, de manera TEXTUAL o incluso CORRECTA, pues insisto, es un material para abrir el DEBATE y poder generar las discusiones CONSTRUCTIVAS; que permitan incorporar la Fundamentación y la Precisión de los Informes de Avalúo, en nuestros Dictámenes Valuatorios.  

   

Artículo sobre Valoración por Constitución de Servidumbres y por Adquisición predial en vía Expropiatoria

En este artículo, expongo mi opinión, sobre lo que se está haciendo equivocadamente y el porqué, en la Constitución de Servidumbres o en la gestión predial, para la Adquisición Forzosa y/o ¿Voluntaria?, bajo la figura jurídica de la vía Expropiatoria, en la mayoría de los paises del continente americano.

 

Videosclases de Repaso de Álgebra Básica - Parte I

Repaso de Álgebra Básica

 

Videoclases de Repaso en Álgebra Básica - Parte II

Suma, Resta, Multiplicación y División de Polinomios

 

Videoclases de Repaso en Álgebra Básica - Parte III

Productos Notables y Factorización

Valoración Masiva de Inmuebles - Norma Española

Real Decreto 1020/1993

Este documento si bien lo realicé en el 2011, contiene algunos procedimientos que pudieran ilustrar de manera general, algunas de las técnicas utilizadas en el procedimiento de valoración masiva. 

Obviamente, hoy por hoy, se han desarrollado técnicas y herramientas que mejoran, de manera significativa los métodos usualmente aplicados hasta la última década del siglo XX, como la Geoestadística, y los Sistemas de Información Geográfica (SIG),  lo cierto es que en este documento se pueden encontrar muchos de los fundamentos de la metodología aún vigente en la estimación del valor de inmuebles, cuando estos se han de efectuar de forma masiva. 

Uno de ellos, es la utilidad del Valor de Repercusión del suelo en el inmueble, el cual en mi humilde opinión, puede llegar a ser un índice de importancia, cuando se dispone de una buena y nutrida base de datos. 

Cómo calcular El BETA de la Volatilidad del Riesgo para el "Ke" mediante el modelo CAPM

Cálculo de Volatilidad del Riesgo BETA

Para la obtención del Ke mediante el Modelo CAPM

En Este video, se muestra de manera sencilla, cómo puedes obtener "El Beta" que expresa la volatilidad del riesgo de mercado, para el cálculo del costo del patrimonio Ke (o costo del Equity), mediante el modelo CAPM.

Ir a Video mediante Link

 

Simulación de Escenarios MONTECARLO. Paso a Paso de cómo hacerlo desde EXCEL.

Simulación de Escenarios

Modelos Montecarlo

En este Archivo puedes ver de manera Práctica, como desde EXCEL, y ante la falta de los AddIn de Crystal Ball o de Risk Simulator, puedes realizar la "Simulación de Escenarios MONTECARLO", para efectuar un análisis del comportamiento de variables inciertas, en un proyecto de inversión o para la valoración de empresas como negocios en marcha.

Cómo calcular el El VPN con Flujo de Caja Puro y del Inversionista

Uso de la Simulación de Escenarios en la Valoración de Activos

Inoperancia del Coef de Variac en la 620

¿El Coeficiente de Variación para que sirve?.

Existe un enorme error de concepto en la Resolución 620-2008 del IGAC (Colombia), en el cual se ha pretendido interpretar erradamente este Coeficiente de VARIBILIDAD RELATIVA, pues la utilidad de está "métrica" es la de poder comparar la disperción de ATRIBUTOS DISTINTOS de una Muestra Estadística, o la disperción entre dos muestras.

Curva Ibbotson - Valoración de Intangibles Empresariales

Valoración de Activos en Escenarios Inciertos - Técnica Residual

Video Webinar LFR ITADO Valoración de Activos Bases de Valor de Liqu...

¿Qué son las Zonas de Vida de Holdridge?

Valoración de Predios Rurales

Los Derechos y Limitaciones sobre la Propiedad INMUEBLE, se TASAN mediante BASES DE VALOR distintas a Valor de Mercado

Por muchos años, he visto en repetidas ocasiones, que el enfoque valuatorio que algunos colegas utilizan en la valoración de SERVIDUMBRES; o de las Áreas comunes de uso exclusivo (en Propiedad horizontal), se fundamentan de manera errada, en Bases de Valor de Mercado, cuando lo correcto es aplicar la valoración técnicas y métodos propios de la tasación para bienes y derechos denominados "Intangibles especiales", pues lo que se está valorando, no son metros cuadrados, hectáreas, o ladrillos, sino la cantidad de flujos de caja libres futuros que ingresarán en el patrimonio de un Usufructuario por provecho económico que tal derecho le otorgue y/o la afectación patrimonial por la limitación al aprovechamiento pleno de la propiedad, por la rentabilidad que la misma, no permitirá que ingresen al patrimonio del afectado, según sea el caso de lo que se pretende valorar.

 Esto ocurre, por ejemplo, para efectuar la Valoración de Servidumbres, para valorar los Derechos de Superficie, o para valorar las opciones de compra de un bien inmueble.

Vean este corto video, del reconocido catedrático y profesor en valoración de la Universidad Politécnica de Valencia (España), el Dr. Jerónimo Aznar, y notarán que aunque lo hayamos hecho miles de veces de una manera, o que así aparezca en la bibliografía disponible, no es sinónimo de que, lo estuviésemos haciendo de la forma adecuada.

 

Presentación de Libro y Ponencia en VALUA-FIL Guadalajara 2019 del 5 al 8 de Diciembre

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Demo de mi Libro sobre la Valoración de Afectaciones a los Derechos de PROPIEDAD, a causa de la Constitución de Servidumbres

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