Tasación y Avalúo de Bienes Muebles e Inmuebles. Cuantificación Indemnizatoria por la “Afectación a Derechos de Dominio” sobre una propiedad por “Constitución de Servidumbres” o por “Expropiación” y por Incumplimientos Contractuales o por Accidentes personales. Consultoría en materia de valoración de Intangibles Empresariales como: Concesiones, Software, Know How, Good Will y Valoración de empresas. Valoración de otros activos tales como: Maquinarias, Equipos, Vehículos, Naves y Aeronaves, etc.
Es un Estimador sesgado sensible a los Valores Extremos y si adicionalmente, la muestra es PEQUEÑA y heterogénea, la distorsión del resultado resultará fatal en un dictamen valuatorio.
Los ESTIMADORES ROBUSTOS de Tendencia Central proporcionan una alternativa confiable, para estimar el comportamiento del mercado, ante la escases de datos o la dificultad de obtenerlos, lo que resulta cotidiano en nuestras ciudades panamericanas. Previo a cualquier análisis estadístico, es necesario un examen cualitativo de los datos, mediante el “Análisis Exploratorio de Los Datos” (EDA).
Cálculo del valor de predios que prestan servicios ambientales a la comunidad, y que por LEY, deben ser adquiridos por las municipalidades, para incorporarlos al inventario de predios regulados ambientalmente.
Es muy acertado y lógico por demás, que la tierra rural y útil, vale lo que el aprovechamiento comercial de predios similares en el mercado indique, pero en predios con bondades medioambientales, es indiscutible que por lógica, valgan más, pues la existencia de un bosque natural nativo le incorpora una mejora al predio (valor agregado), distinta a la de las constructivas, vegetales o ganaderas, por lo que desde ya, se puede afirmar que la tierra con afectación de “conservación ambiental” por restricción hídrica y forestal vale mucho más de lo que usualmente se ha venido reconociendo en las adquisiciones prediales con fines de incorporación al inventario de predios regulados ambientalmente en nuestros países.
Valuación Masiva usando como Herramientas de Apoyo la Econometría y la Geoestadística
Sigue los pasos de la metodología científica, y se apoya en el análisis estadístico de datos comparables.
Este Material de Apoyo lo compartí en un foro de la Procuraduría Nacional de Colombia, hace un par de años. Es sobre nociones de Econometría y Geoestadística, que pudiera ser de interés para los Tasadores y Valuadores, que asumen encargos de Valoración Masiva, cuyo "Propósito" es:
Construcción de Zonas Geoeconómicas Homogéneas del Valor del Suelo para fines Catastrales;
Estimación de valores inmobiliarios generales (no individuales);
Estudios de Participación en Plusvalías Urbanas;
Estudios de Contribución por Mejoras (Valorización);
Transferencias de Derechos de Construcción mediante "Certificados de Potencial Adicional de Construcción – CEPAC’s" debidos a las restricciones del "Uso" por conservación del acervo Patrimonial y/o Cultural; etc.
Curso Precongreso "Valuación de Afectaciones a
Derechos de Propiedad"
Congreso Internacional de valuación 2021 organizado por el
Colegio e Instituto de Valuadores de Jalisco, dentro del Marco del 56° Congreso
Mexicano de Valuación FECOVAL.
Septiembre 20 al 25 de 2021, en Guadalajara, Jalisco –
México.
En este curso, el arraigado paradigma entre los tasadores,
de que en los encargos valuatorios en los que se vean afectados los derechos de
Propiedad, se valoran metros cuadrados de fajas de tierra, quedará derribado.
Lo que en realidad debemos tasar, son las afectaciones
causadas por las limitaciones al "Derecho de Dominio" que un
propietario tiene, de obtener ingresos legítimos por el aprovechamiento
potencial del predio, al disponer del dominio pleno del mismo, y que
seguramente se verá afectado por la constitución de una servidumbre o por la
adquisición forzosa por causa de utilidad pública.
En este Video, se narra una Breve Historia, sobre el origen de las herramientas multicriterio en la TOMA de DECISIONES ante varias alternativas posibles, hasta su adopción y adaptación exitosa desde principios de este siglo, a distintos ámbitos del ejercicio de la Valuación de Bienes y de Derechos, especialmente debido a que permiten la transformación de variables CUALITATIVAS, en variables CUANTITATIVAS, de manera TRAZABLE y SUSTENTABLE, tales como:
2. Bienes Inmuebles: Urbanos, Agropecuarios, Bajo explotación económica, Con acervo Histórico y/o Patrimonial, etc.
3. Afectación a Derechos de propiedad: Adquisición por Expropiación, Constitución de Servidumbres, Ejecución de Hipotecas, etc.
4. Cuantificación de la Indemnización debida por Daños y Perjuicios: Accidentes Personales, Incumplimiento Contractual, etc.
5. Valoración de Activos Ambientales: Parques Naturales, Restricción Hídrica y Forestal, etc.
6. Valoración de Joyas y Obras de Arte: Piedras Preciosas, Pintura, Escultura, etc.
7. Evaluación de Proyectos de Inversión: Inmobiliarios, Empresariales, etc.
8. Valoración Empresas y Activos Financieros: Know How, Good Will, Marca, Software, etc.
9. Otros: Valoración de Jugadores Deportivos: Futbol, Beisbol, Basquetbol, etc.; Valoración de Ofertas en Procesos Licitatorios: Consultoría, Ejecución de Obras, etc.
En Resumen, el conocimiento de estas herramientas, abre al tasador profesional un mondo de posibilidades para acometer de manera adecuada los encargos valuatorios en su ejercicio profesional, particularmente, en aquellos casos en los que la explicación del valor de los bienes y/o derechos que está tasando, tiene una marcada incidencia de uno o varios atributos cualitativos por ejemplo: Honor, Dignidad, Autoestima, Estabilidad Laboral, Estabilidad Familiar, Estabilidad Socioeconómica, Dolor Físico, Trauma Psicológico, Localización, Estrato Socioeconómico, Entorno, Acceso, Orden Público, Calidad Agrológica del Suelo, Clima, Vista Panorámica, etc., y de manera muy especial en las ocasiones en que se encuentra con una evidente escasez de datos de mercado, e incluso, cuando la opacidad del mismo, le impidan acudir a herramientas de la inferencia estadística como las regresiones lineales, la geoestadística, las redes neuronales artificiales los árboles de decisión o una simulación de escenarios por “Montecarlo”.
